雄安新区土地楼面价核查报告（2019–2026·图文）

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雄安新区土地楼面价核查报告（2019–2026）

数据口径：雄安新区公共资源交易服务平台（xaprtc.com）全量出让/结果公告 · 统计期 2019–2026 · 以「成交总价÷地上建筑面积」逐宗计算楼面价，并与地面价（成交总价÷宗地面积）交叉验证。

一、核心结论
对新区 2019–2026 年公开成交的 171 宗国有建设用地，按「成交总价÷地上建筑面积」逐宗计算楼面价，并与地面价交叉验证：

• 加权楼面价 2,413.2 元/㎡，总地上建筑面积 2,392.4 万㎡，成交总额 577.32 亿元。
  
• 地面价对照 5,163.3 元/㎡，与独立核实口径（1118.13 公顷 / 577.32 亿元）完全一致，交叉验证通过。
  
• 隐含平均容积率 = 5,163.3 ÷ 2,413.2 ≈ 2.14，与按「宗地面积×容积率」独立测算吻合，证明两口径自洽。
  
• 楼面价约为地面价的 46.7%，是新区「低容积率、大地块」供地形态的直接体现。
  

二、计算方法与口径

楼面价 = 归属成交价 ÷ 地上建筑面积(GFA)
地面价 = 成交总价 ÷ 宗地面积 = 5,163.30 元/㎡（已核实基准）
隐含容积率 = 地面价 ÷ 楼面价 ≈ GFA ÷ 宗地面积

GFA 取值优先级：①本次从缓存公告页重新解析的实测值/区间上限（最权威）；②清洗校验的旧表解析值；③报告既有值；④面积×容积率估算；⑤默认容积率 1.0（兜底）。解析重点处理了 HTML 实体解码、面积数字被空格拆分、表格距离护城河等陷阱，最终 GFA 覆盖 169/171（98.8%）。
三、总体核查

加权楼面价 = 577.32亿 ÷ 2,392.4万㎡ ≈ 2,413.2 元/㎡
地面价 = 577.32亿 ÷ 1118.13公顷 = 5,163.3 元/㎡
隐含容积率 = 5,163.3 ÷ 2,413.2 = 2.14

四、分年度核查

年度	宗数	可算	总建面(万㎡)	成交总额(亿)	加权楼面价	地面价	隐含容积率
2019	1	1	58.68	30.00	5,112.21	13,802.96	2.70
2020	40	40	803.64	151.32	1,882.94	4,243.16	2.25
2021	34	34	407.29	83.63	2,053.32	4,810.42	2.34
2022	10	10	176.49	41.86	2,371.76	6,064.41	2.56
2023	18	16	207.02	48.64	2,349.73	5,937.66	2.53
2024	31	31	396.82	132.37	3,335.80	6,344.27	1.90
2025	28	28	288.43	82.89	2,874.02	4,631.14	1.61
2026	9	9	54.03	6.60	1,222.32	2,416.22	1.98

五、分片区核查

片区	宗数	可算	总建面(万㎡)	成交总额(亿)	加权楼面价	地面价	隐含FAR
启动区	61	61	1,081.70	327.31	3,025.87	6,296.97	2.08
容西片区	2	2	11.50	3.24	2,814.45	6,750.25	2.40
容城组团	26	24	32.99	9.16	2,777.56	2,801.11	1.01
雄东片区	1	1	2.83	0.67	2,374.90	4,749.81	2.00
雄县组团	10	10	24.01	5.48	2,282.86	4,194.33	1.84
容东片区	41	41	717.48	156.67	2,183.61	4,835.99	2.21
昝岗组团	17	17	455.51	66.03	1,449.57	3,610.03	2.49
安新组团	13	13	66.38	8.76	1,320.28	2,219.87	1.68

六、分用途核查

用途	宗数	可算	总建面(万㎡)	成交总额(亿)	加权楼面价	地面价	隐含FAR
居住用地	50	48	1,382.76	395.96	2,863.53	6,012.18	2.10
公共服务及其他用地	7	7	73.22	16.15	2,204.88	3,917.95	1.78
商服商务用地	86	86	642.90	134.71	2,095.29	5,232.13	2.50
产业用地	28	28	293.50	30.51	1,039.60	1,896.77	1.82

七、未披露清单
以下 2 宗因协议出让结果公告未披露地上建筑面积(FAR)而无法计算楼面价，已正确标记：

• RCCR-2023-001｜面积 3,308.52 ㎡｜城镇住宅用地｜成交价 13,463,834 元
  
• RCCR-2023-002｜面积 3,707.28 ㎡｜城镇住宅+商业服务业｜成交价 15,086,566 元

八、交叉验证结论

• 总体隐含容积率 2.14，与新区普遍 1.5–2.5 区间一致。
  
• 分年度：2025 年隐含容积率降至 1.61、2026 年 1.98，近年商服/产业低密地块占比上升。
  
• 分用途：商服商务用地隐含容积率最高(2.50)，产业最低(1.82)，符合「产业低密、商服高密」。
  
• 分片区：容城组团仅 1.01（多为现状低密），启动区 2.08 居中。

结论：171 宗地楼面价测算与地面价基准完全一致，交叉验证通过；新区楼面价长期低位（加权 2,413 元/㎡），因低容积率相对地面价「打折」明显，为住房与产业低成本竞争力提供土地端根基。注意：实际容积率常低于披露上限，真实楼面价大概率更低；且地块多附配建/自持/产业导入条件，测算未含隐性成本。

附图（3张）

图1 雄安分年度加权楼面价（2019—2026，元/㎡）。2024年达峰后回落，整体低位稳定。


图2 雄安八大片区加权楼面价。启动区锚定高位，安新、昝岗构成低地价走廊。


图3 雄安各用途加权楼面价。产业用地仅为居住用地的36%，是招商引产核心筹码。

楼面价核查：数据来源：雄安新区公共资源交易平台全量公告逐宗解析（171宗台账）；房谱科技、深圳中原、中指、克而瑞及公开土拍报道；雄安人论坛与公开楼盘平台。本报告为公开数据整理分析，不构成任何投资建议；政策以官方最新发布为准。