【雄安土地法治研究·连载⑤】土地有偿使用与招拍挂：三地土地管理制度法治化演进

任我行

接连载④。土地制度的每一次跃迁，都以法律规则的确立为前提。本篇回溯三地土地市场的法治谱系。

【三（一）土地有偿使用制度的确立】
· 1988年《宪法修正案》明确“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从根本法层面为土地要素市场化打开闸门；
· 随后《土地管理法》（1986制定、2019第三次修正）与《城市房地产管理法》（1994）构筑了有偿、有期、有流动的土地使用制度框架；
· 深圳1987年土地拍卖“第一槌”（8588㎡住宅用地50年使用权，525万元成交），正是这一法治化进程的地方引爆点——土地从公共资源转化为可交易的资本品。

【三（二）招拍挂出让制度的建立与统一】
· 2002年国土资源部令第11号确立经营性用地招拍挂出让制度；
· 2007年第39号令修订为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，以《物权法》（现《民法典》物权编）为上位法，将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地纳入公开竞价；
· 法治价值：以“公开、公平、公正”程序替代行政协议配置，从源头压缩权力寻租空间。
雄安国有建设用地统一招拍挂，正是这一全国性制度在新区场景的严格适用。

【三（三）规划法定化的程度差异】
· 深圳、浦东在开发中逐步补编规划，存在“补规划”情形；
· 雄安祭出“把每一寸土地规划清楚再开工”的极严标准，并以千年秀林、白洋淀治理等生态法治先行，体现规划从“技术文件”向“法律约束”的升格。

【小结】
深沪的“以地生财”之所以能合法展开，前提是这套有偿使用+招拍挂的法治构造；而雄安在沿用同一套制度的同时，叠加了更严的规划法定化与用途管制——这正是下一篇实证分析的制度背景。

下期预告：连载⑥转回“楼市动态”板块，用194宗台账看雄安土地供给节奏与流拍率。

（招拍挂依据国土资源部令第39号；宪法修正案为1988年第二条。）